हैदराबाद में 2 अक्टूबर से सीयूआरई एक्ट लागू, बढ़ेगा प्रॉपर्टी टैक्स

प्रॉपर्टी टैक्स बढ़ेगा, बिना अनुमति बने ढांचों का ट्रांसफर नहीं; 2 अक्टूबर से सीयूआरई एक्ट लागू

ग्रेटर हैदराबाद म्युनिसिपल कॉरपोरेशन यानी जीएचएमसी एक्ट, 1955, अब जीएचएमसी और उसके अधिकार क्षेत्र में आने वाले इलाकों पर लागू नहीं रहेगा। 2 अक्टूबर से इस कानून का लागू रहना खत्म हो गया है। इसकी जगह कोर अर्बन रीजन (इंटीग्रेटेड गवर्नेंस) एक्ट, 2026, यानी सीयूआरई एक्ट ने ले ली है।

नए कानून में कोर अर्बन रीजन के तहत आने वाले तीन म्युनिसिपल कॉरपोरेशनों के लिए शासन और प्रशासन का ढांचा दिया गया है। इन तीन कॉरपोरेशनों में जीएचएमसी, मल्काजगिरी म्युनिसिपल कॉरपोरेशन और साइबराबाद म्युनिसिपल कॉरपोरेशन यानी सीएमसी शामिल हैं। अधिकारियों ने बताया कि यह एक्ट तेलंगाना स्टेट गजट में प्रकाशित हो चुका है। इसके साथ ही पुराने कानून से नए कानून में बदलाव को औपचारिक रूप दे दिया गया है।

प्रॉपर्टी टैक्स अब रजिस्ट्रेशन वैल्यू से जुड़ेगा

प्रॉपर्टी मालिकों के लिए सबसे बड़ा बदलाव प्रॉपर्टी टैक्स की गणना के आधार में किया गया है। पहले के जीएचएमसी एक्ट के तहत प्रॉपर्टी टैक्स किसी प्रॉपर्टी की एनुअल रेंटल वैल्यू यानी सालाना किराये की कीमत के आधार पर तय किया जाता था।

सीयूआरई एक्ट ने इस तरीके को बदलकर कैपिटल वैल्यू सिस्टम लागू कर दिया है। नए सिस्टम के तहत टैक्स प्रॉपर्टी की रजिस्ट्रेशन गाइडलाइन वैल्यू के एक प्रतिशत के रूप में तय किया जाएगा। यानी अब प्रॉपर्टी टैक्स निकालने के लिए प्रॉपर्टी की गाइडलाइन वैल्यू को आधार बनाया जाएगा।

यह बदलाव केंद्र सरकार की ओर से आगे बढ़ाए जा रहे अर्बन रिफॉर्म्स का हिस्सा है। सीयूआरई क्षेत्र में प्रॉपर्टी टैक्स बढ़ने की उम्मीद है। कुछ प्रॉपर्टी पर लगने वाला टैक्स दोगुना होने की भी संभावना है।

इस बदलाव का असर साइबराबाद म्युनिसिपल कॉरपोरेशन में खास तौर पर ज्यादा दिखाई दे सकता है। वहां प्रॉपर्टी की कीमतें दूसरे इलाकों के मुकाबले काफी ज्यादा हैं। इसलिए सीएमसी के अधिकार क्षेत्र में आने वाली प्रॉपर्टी के लिए टैक्स निकालने का यह नया तरीका खास महत्व रखता है।

सीयूआरई एक्ट ने प्रॉपर्टी टैक्स बढ़ाने का फैसला लेने में चुनी हुई परिषदों की भूमिका भी हटा दी है। पहले के जीएचएमसी एक्ट के तहत टैक्स में इस तरह के बदलाव पर चुने हुए जनप्रतिनिधियों की राय और भूमिका होती थी। अब नए कानून के तहत प्रॉपर्टी टैक्स में बढ़ोतरी तय करने का तरीका अलग होगा और इसमें चुनी हुई परिषदों की पहले जैसी भूमिका नहीं रहेगी।

गाइडलाइन वैल्यू बढ़ने का असर टैक्स पर पड़ेगा

नए सिस्टम के तहत सरकार जब भी रजिस्ट्रेशन गाइडलाइन वैल्यू बढ़ाएगी, तो प्रॉपर्टी टैक्स अपने आप बढ़ जाएगा। सीयूआरई बिल में रिहायशी प्रॉपर्टी की कैपिटल वैल्यू पर कम से कम 0.1% और ज्यादा से ज्यादा 0.5% टैक्स का प्रस्ताव है।

कमर्शियल प्रॉपर्टी के मामले में कैपिटल वैल्यू पर कम से कम 0.2% और ज्यादा से ज्यादा 2% टैक्स का प्रस्ताव रखा गया है। नई प्रॉपर्टी का आकलन होते ही उस पर टैक्स निकालने का संशोधित सिस्टम लागू हो जाएगा।

बताया जा रहा है कि इस नए तरीके को अगले वित्त वर्ष से उन प्रॉपर्टी पर भी लागू किया जा सकता है, जिनका आकलन पहले ही हो चुका है। इस प्रावधान का दायरा इसलिए नई आकलन की गई प्रॉपर्टी तक ही सीमित नहीं रह सकता, बल्कि पहले आकलन की जा चुकी प्रॉपर्टी भी इसके तहत आ सकती है। हालांकि स्रोत में पहले से आकलन की गई प्रॉपर्टी पर इस व्यवस्था को लागू करने की बात संभावना के तौर पर कही गई है, पक्के फैसले के तौर पर नहीं।

बिना अनुमति बने ढांचों पर रोक

नए कानून का एक और बड़ा प्रावधान बिना अनुमति बने ढांचों वाली प्रॉपर्टी के ट्रांसफर पर रोक लगाता है। हालांकि अभी यह साफ नहीं है कि यह रोक पहले से मौजूद प्रॉपर्टी पर भी लागू होगी या नहीं।

एक्ट में उन प्रॉपर्टी को बिजली, पानी और सीवरेज कनेक्शन देने पर भी रोक लगाई गई है, जिनके पास ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट नहीं है। नए कानून के तहत इस शर्त का उल्लंघन करने वाले अधिकारियों के खिलाफ अनुशासनात्मक कार्रवाई की जा सकती है।

इस प्रावधान के तहत इन नागरिक सुविधाओं वाले कनेक्शनों को ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट की उपलब्धता से जोड़ दिया गया है। यानी बिजली, पानी और सीवरेज कनेक्शन देने के लिए ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट का होना जरूरी होगा। हालांकि, स्रोत में यह साफ नहीं किया गया है कि पहले से मौजूद प्रॉपर्टी के ट्रांसफर पर लगी रोक किस तरह लागू होगी।

विज्ञापन की मंजूरी देने का अधिकार बदला

पब्लिक विज्ञापनों को मंजूरी देने का अधिकार अब म्युनिसिपल कॉरपोरेशनों के पास नहीं रहेगा। यह अधिकार एक एडवरटाइजमेंट्स रेगुलेटरी कमेटी को दिया जाएगा। यानी सार्वजनिक विज्ञापनों की अनुमति देने का काम म्युनिसिपल कॉरपोरेशन के बजाय इस कमेटी के पास होगा।

हालांकि, संबंधित कमिश्नरों के पास विज्ञापनों को हटाने का अधिकार बना रहेगा। नए इंतजाम में पब्लिक विज्ञापनों को मंजूरी देने और उन्हें हटाने के अधिकार को अलग-अलग कर दिया गया है। विज्ञापन लगाने की अनुमति कमेटी देगी, जबकि उन्हें हटाने की ताकत संबंधित कमिश्नरों के पास रहेगी।

चुने हुए जनप्रतिनिधियों की भूमिका कम होगी

नया कानून मेयर और म्युनिसिपल कॉरपोरेशनों के चुने हुए सदस्यों के अधिकारों को काफी सीमित करता है। इसमें एक एपेक्स गवर्नेंस काउंसिल बनाने का प्रावधान है। इस काउंसिल की अध्यक्षता मुख्यमंत्री करेंगे।

इसके अलावा, प्रिंसिपल सेक्रेटरी, मेट्रोपॉलिटन एरिया एंड अर्बन डेवलपमेंट की अध्यक्षता में एक एग्जीक्यूटिव कमेटी भी बनाई जाएगी। इन प्रावधानों के जरिए तीनों म्युनिसिपल कॉरपोरेशनों के प्रशासनिक ढांचे के साथ नए गवर्नेंस बॉडीज बनाई जाएंगी।

एक्ट में सीयूआरई अपीलेट अथॉरिटी बनाने का भी प्रावधान है। नागरिक इस अथॉरिटी के सामने अपील दायर कर सकेंगे। नई गवर्नेंस व्यवस्था के तहत यह अथॉरिटी अपील दर्ज करने और उस पर कार्रवाई के लिए एक औपचारिक रास्ता उपलब्ध कराएगी।

स्रोत: The Hindu